Survival２：住宅型有料老人ホーム
福祉事業のサバイバルシリーズ第２段は、住宅型有料老人ホームのサバイバルです。
実はこの事業については、書きたくないという思いもあります。それは民間が多く参入するきっかけにもなった事業でもあり、しくみが複雑であることも理由です。
しかし、高齢福祉事業を語る上で避けて通れない事業ですので、あえて切り込んでみます…
まず、住宅型有料老人ホームとは何か？から話す必要があります。有料老人ホームは、一般的に
・住宅型有料老人ホーム
・介護付き有料老人ホーム （特定施設入居者生活介護）
・サービス付き高齢者向け住宅 （サ高住・サ付きなどと略して呼ばれることもあります）
の３つに分類されています。
図１ 有料老人ホームの違い（事業者目線）
さて、一般的な住宅型有料老人ホームのスキーム図を以下に示します。
サバイバル① 施設建築
いきなりサバイバルです。すでに老人ホームを自社で建築している場合、多く場合、金融機関から借入をしていると思います。その状態で、事業拡大のために次の施設を建てようとすると、金融機関から「時期尚早」などの理由で建築資金を貸してもらえない可能性があります。
一つの施設では、十分な利益が出ていないときに、あと１～２施設、または３施設とやれば、経営者の報酬や本部機能の経費が薄まる効果も期待できます！
しかし、金融機関が貸してくれない場合どうすればいいでしょうか？
私も実際にこの状態で困っている経営者様を多く見てきました。
案１．M&Aで施設を事業譲渡・買収する。
→これでも、土地や建物が含まれていれば、建築費と同等かそれ以上の費用がかかり、金融機関からの借入問題が即解決とはなりません。最近では賃貸で運営している施設の事業譲渡情報もあったりしますので、専門機関等から情報を受け取るとよいでしょう。
施設を売却したい場合は、当協会までお知らせください。
案２．施設を賃貸する。
→投資家や地主さんに施設を建ててもらい賃貸する方式を一括借り上げ方式と呼んだりします。当協会ではこの建築主様と事業者様のマッチング事業も行っています。常に４～５件程度の情報を持っていますので、興味ある方はぜひお問い合わせ下さい。 問い合わせはこちらまで
この方法なら、自社建築やＭ＆Ａよりもはるかに安い「初期運転資金」の借入だけで新規施設が開設できます。
案３．自治体等の施設建築補助金に申し込む
→これはかなり狭き門になりますし、社会福祉法人やNPO法人などの会社形態でないと通らないものもあります。また、全額出ない場合もありますので、長期的に視野に入れておくのも有りだと思います。
いきなり、サバイバル①に入ってしまいましたが、もう少し分析してみたいと思います。
サバイバルシリーズですので、現状の売上が少ない／利益が出ていないという状況をを考えてみます。
この場合、以下のパターンが考えられます。施設数は一つとしてその施設のみの損益を前提とします。
（１） 空き室が多く、損益分岐点に行っていない
（２） 職員数が多く、給与総額が高すぎて利益が出ていない
（３） 経営している施設が一つなのに、経営者の役員報酬が高すぎる
（４） 社有車や冷蔵冷凍庫など、リース金額が高い
（５） 社員が定着せず、常に採用費用がかかっている
（６） 家賃、水道光熱費、食費等のホテルコストが安い
（７） P/L上利益は出ているが、初期の建築費用などが高く、返済額が多くてCF赤字
などなど、利益が出ていない原因は多く考えられます。
住宅型有料老人ホームのサバイバルはパートⅡに続きます！
住宅型有料老人ホームで今よりも利益を増やしたい方は、協会までお問合せ下さい。
一般社団法人日本福祉人財開発協会
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